Nel caso in cui l’immobile condotto in locazione sia affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Questo il contenuto dell’art.1578 c.c.; al comma 2 della detta disposizione legislativa è sancito che “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna“.
Due le chances poste dalla legge a favore del conduttore: la risoluzione del contratto, da accertare giudizialmente o la riduzione del corrispettivo.Quanto alla risoluzione del contratto, il conduttore potrà darne mera comunicazione al locatore , ma in caso di contestazione dei presupposti, sarà l’Autorità Giudiziaria a doverne accertare la sussistenza.
Altra possibilità sancita dalla normativa in esame è quella di definire, di comune accordo tra le parti, una riduzione del canone mensile di locazione; con la conseguenza che, in caso di mancato accordo, il conduttore potrà agire giudizialmente, al fine di ottenere un accertamento finalizzato all’esistenza dei vizi della cosa locata, che siano tali da diminuirne il valore e, pertanto, di non consentirne il pieno utilizzo per come contrattualmente convenuto.
Certamente, la normativa esaminata non autorizza il conduttore a non versare i canoni maturati.
A tal proposito, è d’uopo richiamare il recente orientamento giurisprudenziale in forza del quale “in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone – e, cioe’, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’articolo 1578 c.c., comma 1, per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata; tale norma, infatti, non da’ facolta’ al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti”: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10271 del 16 luglio 2002; conf.: Sez. 3, Sentenza n. 9955 del 13 ottobre 1997; Sez. 3, Sentenza n. 10639 del 26 giugno 2012; Sez. 3, Sentenza n. 26540 del 17 dicembre 2014).”
Ciò, a dire della giurisprudenza di legittimità, che ha sancito i detti principi con la Sentenza 18 aprile 2016, n. 7636.
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