Nel caso di reciproco inadempimento dell’affittuario (per il mancato pagamento dei canoni) e del proprietario (per danni di diversa natura) di un locale adibito a discoteca si può procedere alla compensazione dei rispettivi crediti senza considerare lo scadere dei termini di prescrizione. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 10750/2016, rigettando il ricorso della società che gestiva il locale notturno.
Il conduttore, attuale ricorrente, aveva interrotto il pagamento dei canoni a seguito di bollette elettriche ritenute «incompatibili» con il consumo del locale. Le parti infatti avevano «verbalmente» convenuto che gli importi dovuti sarebbero stati quantificati di volta in volta dal locatore in quanto il consumo era condiviso con il supermercato posto al piano superiore, e sempre di sua proprietà, unica essendo la cabina Enel. Preso atto del mancato pagamento della pigione, il proprietario del locale aveva avviato la procedura di sfratto per morosità. Nel frattempo la fornitura di energia era stata sospesa in diverse occasioni per morosità del concedente sino a quando la prefettura aveva dichiarato l’inagibilità dei locali. Dopo lo sfratto il gestore aveva però chiesto il risarcimento dei danni subiti oltreché la restituzione dei titoli cambiari forniti in garanzia.
La società proprietaria, invece, in via riconvenzionale, aveva chiesto il pagamento dei canoni arretrati. Il giudice di primo grado ha deciso per la restituzione dei titoli di garanzia, ma ha respinto le altre domande dichiarando integralmente compensate le reciproche ragioni di credito. E la Corte di appello ha confermato.
Proposto ricorso in Cassazione, il ricorrente contesta l’applicazione dell’articolo 1242, comma 2, del c.c. secondo cui «la prescrizione non impedisce la compensazione, se non era compiuta quando si è verificata la coesistenza dei due debiti». Per la Suprema corte però il motivo è infondato in quanto correttamente il giudice di secondo grado ha ritenuto che «le reciproche ragioni di credito, pur avendo il loro comune presupposto nel contratto di affitto, non potevano ritenersi derivanti da un unico rapporto, risultando diversi gli elementi costitutivi delle rispettive pretese (derivanti, l’una, da un titolo contrattuale, l’altra da uno speculare titolo aquiliano)». La decisione dunque è corretta proprio perché fondata sulla «diversità dei titoli, pur premessa la unicità della fonte delle reciproche pretese». Né giova al ricorrente richiamare sul punto quei precedenti di Cassazione (Cass. 2171/1997; 18498/06) che predicano «l’inapplicabilità dell’istituto della compensazione in presenza di un medesimo rapporto, poiché quella giurisprudenza si riferisce a rapporti pur sempre e solo contrattuali, benché diversi, con riguardo alle rispettive ragioni di credito, quanto al relativo petitum sostanziale – risarcitorio da inadempimento contrattuale – restitutorio da mancato pagamento».
In definitiva, conclude la sentenza, nella specie risulta inapplicabile «la pur invocata prescrizione del diritto al pagamento dei canoni d’affitto avanzata dall’affittuario nel giudizio di merito, versandosi in ipotesi di compensazione legale, operante, come è noto, con effetto ex tunc, dal momento della coesistenza delle rispettive ragioni di credito».
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