Quando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 del Cc, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (articolo 1130, primo comma, n. 4, del Cc) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (articolo 1135, comma 1, n. 4, del Cc).
Questo il p
rincipio sancito dalle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, con la Sentenza 28 aprile-10 maggio 2016, n. 9449.
Il ragionamento dei Giudici di legittimità prende le mosse dall’assunto che segue.
E così, in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (articolo 1130, primo comma, n. 4, del codice civile) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (articolo 1135, primo comma, n. 4, del codice civile). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 del codice civile, il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
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